C’est le diagnostic phare depuis le 1er janvier 2011.  En effet, depuis l’obligation de sa communication sur les annonces visant à louer ou à vendre un bien immobilier, les consommateurs s’intéressent de plus près à ces aux deux classements et à tout ce qui les entourent. Ainsi, la principale question venant entamer la discussion lors de nos visites est la suivante: « Comment est-ce que vous allez classer mon bien? ». Je vous épargne immédiatement les questions du type « On m’a dit que les DPE n’étaient pas fiables? » ou encore les « Ah mais on m’a dit que vous me donniez la note que je voulais? » pour lesquelles les réponses viendront dans le développement de cet article, concentrons-nous plutôt sur le déroulement de la prise des informations nécessaires à l’établissement du DPE et aux méthodes de calculs que nous devrons appliquer (car oui! il y en a plusieurs!).

UN PETIT RAPPEL

Pour ceux qui dormaient au fond de la classe près du radiateur (nous avons sûrement dû partager les mêmes mobiliers à heures différentes..), le DPE ou diagnostic de Performance énergétique va classifier votre bien immobilier en fonction de sa consommation énergétique et de la quantité de gaz à effet de serre émise dans l’atmosphère. A l’exception de certains cas, ce diagnostic est conçu pour ne pas prendre en compte le comportement de l’habitant. En effet, d’une personne à une autre, la sensation de confort sera différente et viendra sensiblement modifier la quantité d’énergie consommée.

LA VISITE

9h00 du matin… le déjeuner est fraîchement pris…. à peine eu le temps de sauter dans vos vêtements  que le diagnostiqueur est là…

MAIS POURQUOI FAIRE?

L’opérateur vient effectuer les mesures et prises de notes nécessaires pour estimer la consommation énergétique standard de votre bien. Dans un premier temps, nous allons déterminer le volume qui doit être chauffé en mesurant la surface habitable du bien puis la hauteur moyenne du plafond. Le calcul est simple: Surface x Hauteur = Volume (en m3).

Enfin, nous allons déterminer la capacité de « l’enveloppe » du bien à conduire la chaleur hors/à l’intérieur du logement (selon la saison bien entendu).

- « Oui d’accord mais c’est quoi l’enveloppe? »

C’est simple! L’enveloppe du bien correspond à toutes les parois en contact avec l’extérieur ou un local non-chauffé et que nous allons donc considérer comme déperditives. Ces parois sont les suivantes: planchers, plafonds, murs, fenêtres, portes. Bien entendu nous ne compterons pas dans nos calculs les planchers et plafonds intermédiaires puisqu’ils donnent sur des locaux chauffés! Autrement dit, dans une maison à plusieurs étages, seuls les planchers donnant sur cave, vide-sanitaire ou terre-plein et les plafonds donnant sur toiture, combles, ou extérieur seront comptabilisés dans le calcul.

Idem pour les murs, seuls les murs donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés seront comptabilisés. Ainsi, toutes les parois donnant sur d’autres appartements seront laissées de côté.

Une fois les surfaces déperditives mesurées, il faudra cependant déterminer leur type et leur « résistance thermique », c’est-à-dire leur aptitude à ne pas conduire la chaleur du point le plus chaud au point le plus froid. Cette résistance thermique se détermine par le type de matériau et son épaisseur. Bien entendu, lorsque plusieurs matériaux sont superposés (exemple: mur en briques+ plaques isolantes), il suffira d’ajouter les valeurs afin d’obtenir la résistance thermique totale.

Pour être plus clair, imaginons que l’enveloppe de votre maison soit un filtre à café, ces calculs nous permettraient donc de déterminer la capacité de filtration de celui-ci!

-Je m’excuse mais je ne vois toujours pas l’intérêt de ces calculs compliqués?

Nous allons y venir… Une fois que nous avons déterminé l’aptitude de notre bien à ne pas communiquer la chaleur, il est temps à présent de définir les installations consommant de l’énergie et dégageant donc de la chaleur!

Là, rien de plus simple, il suffit de savoir faire preuve d’observation et de vérifier certains points importants:

- Le type d’énergie utilisé : électricité, gaz, fioul, bois, etc….

- Le moyen de chauffage : dans le cas d’une chaudière fonctionnant au gaz naturel par exemple, noter si c’est une chaudière normale ou à condensation, noter sa date de mise en service, etc..

- L’utilisation ou non d’énergies renouvelables,

- Et d’autres points facultatifs: présence de robinets thermostatiques sur les radiateurs, présence d’un programmateur.

Une fois le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire décrits, nous pourrons ainsi déterminer quelle quantité d’énergie nous est nécessaire pour chauffer notre logement jusqu’à une température intérieure de 19° en fonction de la température extérieure.

Oui, la température extérieure rentre en jeu dans nos calculs, car plus il fera froid dehors, plus nous aurons besoin d’énergie pour chauffer correctement notre logement. Bien entendu, selon la capacité de notre enveloppe à résister à la transmission de la chaleur, cette quantité d’énergie nécessaire sera moins importante…

-Et comment on fait pour déterminer la température extérieure? Non parce qu’il fait pas aussi chaud à Nice et à Lille? (L’auteur s’excuse d’ailleurs pour ce petit cliché…)

C’est simple, nous allons nous servir de 2 éléments : la situation géographique (dans quel département nous nous trouvons) et l’altitude à laquelle se situe le bien. Ces deux éléments nous donneront une température extérieure moyenne en fonction de la base de donnée climatique mise à notre disposition pour Météo France,  nous permettant ainsi de poursuivre nos calculs!

Ainsi, nous arrivons à la fin de la visite « in situ », nous avons récupéré toutes les données nécessaires à la rédaction de notre rapport, et pouvons donc retourner à notre bureau pour finaliser notre mission!

LES MÉTHODES DE CALCUL

Et oui! Il y a plusieurs méthodes de calcul, qui sont cependant toutes estampillées méthode 3CL (ou plus savamment appelée méthode TH-Ce-E) et seront utilisées en fonction de l’ancienneté du bâtiment ou du type d’installations (individuel ou collectif).

La première méthode, appelée méthode conventionnelle estimera donc la consommation énergétique du bien en fonction de son enveloppe et de la température moyenne extérieure, pour cela nous appliquerons donc ce qui vous a été expliqué auparavant.

La seconde méthode sur laquelle nous allons à présent nous pencher, est appelée méthode de la moyenne des consommations réelles. Vous vous souvenez sans doute quand je vous disais toute à l’heure qu’uniquement dans certains cas, nous prendrions compte du comportement de l’habitant pour déterminer la consommation d’énergie du logement.

Deux cas se présentent à nous pour utiliser cette méthode:

1/ Nous nous trouvons dans un immeuble collectif à usage d’habitation, et le système de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire est collectif. Nous devons donc obtenir les consommations réelles de ces installations pour les 3 dernières années, et appliquer un ratio en fonction du nombre de tantièmes spéciaux pour le chauffage ou l’eau chaude sanitaire. Ainsi, si votre appartement représente 14/1000 pour les charges de chauffage et d’ECS (eau chaude sanitaire), sur les 60000 kWh consommées par la copropriété par an en moyenne, votre consommation sera de 60000 x 14/1000 = 840 kWh.

Il nous suffira ensuite de rapporter cette consommation au m², pour obtenir notre consommation moyenne!

2/ Dans le cas d’un logement dont les moyens de chauffage et d’ECS individuel dont la date de construction serait antérieure à 1948, nous pourrons exceptionnellement employer la méthode moyenne des consommations réelles. En effet, les concepteurs de la méthode 3CL se sont rendus compte que dans le cas des maisons en pierre, les règles employées par la méthode conventionnelle ne s’appliquent pas et faussent légèrement le calcul. Ainsi, afin de ne pas désavantager ces logements, le diagnostiqueur pourra choisir d’utiliser la méthode des factures pour rédiger son rapport.

Voilà! Vous savez à peu près tout de la manière dont un DPE se calcule et se rédige… à peu près car il reste encore quelques informations à préciser.

Tout d’abord, les GES ou Gaz à Effet de Serre; leur quantité d’émission sont calculées en fonction du type d’énergie consommée et bien entendu de leur quantité. Ainsi, 200kwh d’électricité n’émettront pas autant de GES que 200kwh de gaz.

Nous allons passer à présent à la lecture du rapport.

LE RAPPORT DE DIAGNOSTIC

En premier lieu, il est important de savoir que la trame de ce rapport est réglementée par l’arrêté du 15 septembre 2006. Il précise entre autres le nombre de pages, les rubriques, les codes couleurs des échelles de notation, qui doivent OBLIGATOIREMENT être présentes dans le rapport (un DPE d’une seule page ne comprenant que l’échelle de notation ne sera pas valide!).

Attelons nous tout d’abord à la première page:

Nous traiterons ici de la partie haute de la première page, où nous trouvons l’intitulé du rapport et les informations générales. Bien que la trame doive obligatoirement être respectée, des informations restent facultatives selon le type de bien que vous visiterez. Nous étudierons de plus prêt un encadré par diapositive.

 

En premier lieu, intéressons-nous à l’intitulé du rapport. La mention DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE apparait suivie de la mention « Logement 6.1″. « Pourquoi préciser que c’est un logement? Les DPE c’est uniquement pour les logements non? » Et bien non! Les locaux commerciaux, les établissements recevant du public, les bureaux peuvent faire l’objet de ce diagnostic au même titre que les bâtiments à usage d’habitation!

Le 6.1 lui, précisera le type de modèle utilisé. Si je ne vous ai pas perdu dans le chapitre des méthodes de calcul, vous vous souvenez sans doute que plusieurs méthodes sont envisageables selon les cas? Ce premier facteur, ainsi que le type de transaction et le type de bâtiment viendront changer ce numéro. Pour la vente de votre bien d’habitation, vous trouverez toujours le modèle 6.1 (méthode de calcul conventionnel) ou le modèle 6.2 (méthode de la moyenne des consommations réelles), tandis que pour la location, ce sera les modèles 6.A et 6.B!

- »Et si on a autre chose qu’un logement d’habitation? » Nous passerons sur ainsi sur le modèle 6.3 ou 6.B selon la transaction, ou vers des modèles spécialisés pour les ERP (Établissements Recevant du Public).

Après cette petite parenthèse, qui vous concernera davantage si vous êtes le (ou la) maire d’une grande commune (dans ce cas là, n’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations), passons à la suite! Sous le titre, nous notons la présence d’un décret. Pas de panique! Il ne mord pas! Comme tous les diagnostics que nous réalisons, nous citons les textes de lois qui le régissent, de manière à permettre à lecteurs de se réferer à ceux-ci en cas de doute.

Je vais encore faire appel à votre mémoire — « Bourreau! » — Je vous disais précédemment que la trame du DPE était régie par des textes de lois. Ce sont en l’occurrence, les décrets 2006-1114 du 5/9/2006, 2006-1147 du 14/9/2006, et l’arrêté du 15/9/2006. Tous ces textes définissent les conditions dans lesquelles le diagnostic doit être réalisé, calculé, complété et rédigé! Si vous avez du temps devant vous, n’hésitez pas à y jeter un petit coup d’œil. Ainsi, vous vous rendrez compte que la première page du DPE qui vous est facturée à un prix défiant toute concurrence n’a absolument aucune valeur! (la suite au prochain épisode pour ceux qui n’avaient pas le temps de lire ces quelques paragraphes).

Dans cette partie, figurent les informations concernant la localisation du bien immobilier, sa surface habitable (dans le cas des logements uniquement) et le nombre de pièces. Nous trouverons également la référence du rapport ainsi que la date de validité.

Dans cette partie basse,  nous trouverons uniquement les informations concernant le propriétaire (Oui.. comme on rentre à peine dans le vif du sujet, le début est un peu long, mais il est important de bien savoir quelles informations on doit trouver à quel endroit!)

Là! Un petit piège! Compte tenu de la complexité de certains logements, nous avons volontairement rajouté d’autres informations pour mieux préciser la location du bien diagnostiqué. Ces données sont ici facultatives, et celles qui nous intéressent en l’occurrence sont bien plus importantes. C’est-à-dire la date de la visite, l’identité du diagnostiqueur et sa signature. Ce sont ces données qui vont permettront entre autres de vérifier les compétences de l’opérateur.

En dernier lieu, dans le cas où les installations de chauffage et d’eau chaude sanitaire seraient communes,  il faudra dans ce cas préciser l’identité de leur propriétaire.

Rentrons à présent dans le vif du sujet! Ce qui nous intéresse tous, qui fait trembler vendeurs, bailleurs et agents immobiliers!! J’ai nommé, Les résultats du DPE!

Nous étudierons tout d’abord le tableau récapitulatif des consommations d’énergies et de l’estimation des frais annuels générés. Ces consommations et frais sont représentés par type d’installations: chauffage, ECS et refroidissement (pour la climatisation).

- »Quelle est la différence entre l’énergie finale et l’énergie primaire? »

L’énergie finale, c’est tout simplement l’énergie que vous avez consommé dans votre logement. L’énergie primaire, c’est la somme de l’énergie finale et de l’énergie nécessaire pour acheminer cette énergie finale. Ce cas nous intéressera plus particulièrement lorsque des installations sont alimentées en électricité, puisque 1kWh d’énergie finale vaudra 2,58kWh d’énergie primaire.

Rien de mieux qu’un petit schéma pour bien comprendre:

- En 1: Pour produire de l’électricité, il faut consommer de l’énergie!

- En 2: Lors du transport de cette électricité, de la chaleur est dégagée par les câbles électriques,  il y a donc des déperditions, c’est-à-dire une consommation d’énergie.

- En 3: Une fois l’électricité acheminée, il y a du linge à laver, des lumières à allumer, c’est l’énergie finale!

Ces 3 points correspondent à toute l’énergie primaire consommée par un logement!

Ensuite nous trouverons en troisième colonne les frais annuels d’énergie.

-Pffff! Ce résultat est complètement faux! On ne paye absolument pas ce montant là à l’année!

Bravo! Je vois que certains ont sauté le chapitre méthode de calcul! Je rappelle donc que la méthode la plus utilisée est une estimation non pas en fonction du comportement de l’habitant, mais en fonction des caractéristiques thermiques du bien et des équipements! C’est pourquoi ces deux montants diffèreront très souvent!

Voici donc ce qui doit apparaître sur votre annonce, pour la vente ou la location de votre bien! (Petit rappel utile: que ce soit en agence, ou sur internet, votre obligation reste la même! Et le DPE doit rester consultable par tout candidat à la vente ou la location!). Nous nous trouvons donc devant deux types de classification: Consommation énergétique à gauche et Emissions de Gaz à Effet de Serre (GES) à droite.

Ainsi nous lirons dans un premier lieu la Consommation conventionnelle (d’énergie primaire) et l’estimation des émissions ramenées au mètre carré. Dans notre cas: 38585,39 kWh / 132m² soit 292,31 kWh _EP/m².an

- On nous signale des évanouissements dans l’assemblée!

Je m’explique: 1 kWh (kiloWatt-heure), correspond à l’énergie consommée par un appareil d’une puissance de 1 kilo-Watt pendant 1 heure. EP signifie Énergie Primaire, et l’on ramène cette consommation au m² sur un an.

Le tableau des GES…

-Holà minute minute! J’ai un chauffage électrique, un chauffe-eau électrique, et mon bien est classé en C pour les GES! Y’aurait pas comme une petite erreur?

Vous avez tout à fait raison de vous poser la question! Si l’on réfléchissait en terme d’énergie finale, pour une maison comportant uniquement des installations électriques, il n’y aurait pas d’émission de GES. Du fait que l’on réfléchisse en terme d’énergie primaire et que l’on englobe l’énergie nécessaire à l’acheminement de l’électricité, il faut également compter l’émission de GES lors de la production et de l’acheminement. Or, le parc de production électrique français rejette encore des GES dans l’atmosphère. Ce qui explique notre résultat!

Pour l’unité de mesure, kg_EQCO₂ signifie « kilogramme équivalent dioxyde de carbone ».

L’expression GES englobant un nombre important de gaz, il a fallu mettre en place une échelle pour pouvoir classifier leur impact sur l’effet de serre. Le CO₂  étant le plus connu, il a été décidé de mesurer l’effet d’un gaz en le comparant à celui du CO₂. Ainsi un kg de méthane rejeté dans l’atmosphère aura le même effet que 21 kg de CO₂.

Bon! Terminons par les fameuses lettres de classification. Bien entendu la classe A implique que le logement est quasi passif, c’est à dire pas ou très peu de consommation d’énergie, et G représentera la classe la plus énergivore. Aujourd’hui, la moyenne se situe entre D et E, quoi qu’il en soit, pas de panique si vous êtes plus mal classé, l’opérateur reste à votre disposition pour expliquer ses calculs et les raisons de cette classification! Qui plus est des recommandations devront vous être faite pour améliorer ce résultat (nous le verrons plus tard).

En suivant les dispositions législatives, tout DPE doit contenir une partie C décrivant les matériaux utilisés pour constituer l’enveloppe déperditive (murs, plafonds, planchers, portes, fenêtres), les installations consommant de l’énergie, mais aussi les installations fonctionnant à l’aide d’énergies renouvelables (Chauffe-eau solaire, Poêle à bois, etc…) ainsi que la quantité d’énergie produite par ces dernières!

C’est ici en général que vous pourrez constater si des erreurs ont été faites lors de la visite, et dans ce cas, n’hésitez pas à communiquer l’information à votre diagnostiqueur, l’erreur est humaine!

Je passerai volontairement la prochaine partie pour laquelle aucune explication n’est nécessaire, mais sachez cependant que la partie D nommée « Notice d’Information » vous informe comme son nom l’indique sur l’objet de ce diagnostic, et vous donnera également quelques conseils quant à vos installations intérieures.

Le diagnostic de Performance énergétique a deux objectifs:

- établir une carte d’identité énergétique du bien immobilier

- réduire la quantité d’émission de gaz à effet de serre du parc immobilier français. Et pour ce faire, il faudra amener les propriétaires à effectuer des améliorations dans ce logement, formulées ici sous forme de recommandations.

Tout d’abord, ces recommandations ne sont pas inventées par votre diagnostiqueur. Celui-ci doit se référer au guide des recommandations du DPE publié par le Ministère de l’Écologie en mars 2009. Ainsi, l’opérateur devra :

- préconiser des améliorations réduisant la consommation énergétique sans toutefois augmenter l’émission de gaz à effet de serre (Remplacer un système de chauffage électrique par une chaudière au gaz serait totalement inutile).

- éviter de préconiser des améliorations créant des désordres techniques dans le bâtiment (Pour les bâtiments anciens par exemple, ne surtout pas préconiser de mise en place de matériaux isolants étanches tels que le polystyrène ou de l’isolant mince par exemple).

- préconiser des améliorations rentables qui permettront une nette réduction de la consommation énergétique.

En se penchant sur le tableau, nous pourrons observer que les colonnes précédées de la description de la simulation vous indiquent justement son efficacité. En premier lieu, on trouve la nouvelle consommation d’énergie: 170,19kWh pour la Simulation 1, préconisant de mettre en place une isolation intérieure des murs.

Pour les autres colonnes, nous nous reporterons à la légende qui doit impérativement paraître sous le tableau des simulations (Sinon on aurait un peu de mal à comprendre la raison de ces sigles…).

Par exemple, pour la simulation 1, la mise en place d’une isolation intérieure des murs coûtera entre 1000 et 5000€, permettra une économie de plus de 300€ par an, et le retour sur investissement se fera entre 5 et 10 ans!

Voilà, à présent je vous laisse faire de même pour la simulation 2, et n’hésitez pas à me laisser en commentaire vos remarques à ce sujet

Dernière ligne droite pour clôturer cet article digne de la saga des Harry Potter….

Ce dernier encart regroupe cachet et coordonnées de la société, (Forme juridique, nom, attestation d’assurances, date de validité), ainsi que le nom du diagnostiqueur, le numéro de certificat de qualification, l’organisme certificateur ayant délivré la certification et sa date de validité. Inutile de vous dire que toutes ces informations sont obligatoires et qu’un diagnostic sur lequel ne parait pas de numéro de certificat ou d’attestation d’assurance doit impérativement vous conduire à vous poser des questions. Au-delà de la simple erreur du diagnostiqueur, dans le cas où celui-ci ne serait pas certifié ou assuré, le propriétaire serait le seul responsable en cas de litige.

Voilà! J’espère que cet article (au final pas si fastidieux…) vous sera utile pour mieux comprendre ce diagnostic! Bien loin de vous rendre apte à en réaliser par vous même, (j’ai cependant une très bonne adresse à vous communiquer si vous souhaitez vous lancer dans le métier), n’hésitez pas à me contacter ou à me laisser des commentaires pour quelques précisions supplémentaires! J’ose espérer pouvoir y répondre

David LEBE

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